Vorfälligkeitsentschädigungen sind keine Werbungskosten – aber häufig Widerruf möglich

Wer ein Immobiliendarlehen vorzeitig ablöst, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wird die Immobilie anschließend verkauft, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11.02.2014 nicht als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich abgesetzt werden.

„Das wäre zwar schön, funktioniert aber leider so nicht. Wer vorzeitig aus einem Darlehen zur Immobilienfinanzierung aussteigen möchte, um eine Immobilie zu verkaufen, sollte sich zuvor steuerlich zu Alternativen beraten lassen, oder –auch nach Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung- prüfen lassen, ob ein Widerruf noch möglich ist“, sagt Michael Staudenmayer, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Fachanwalt für Steuerrecht aus Stuttgart.

Im Streitfall verkaufte die Klägerin ein von ihr 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt im Jahr 2010. Die Klägerin hatte sich zur lastenfreien Übertragung des Grundstücks verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.

Denn ursächlich für die Vorfälligkeitsentschädigung sei der Verkauf der Immobilie und es gebe keinen Veranlassungszusammenhang zwischen Vermietung oder Verpachtung der Immobilie.

„Was hier im Steuerrecht nicht funktioniert, kann eventuell durch den erfolgreichen Widerruf des Immobilienkredits wieder hereingeholt werden“, so Fachanwalt Staudenmayer. Ein Widerruf ist auch häufig noch Jahre nach Vertragsschluss und selbst dann möglich, wenn der Immobilienkredit bereits vorzeitig abgelöst wurde. Denn die Widerrufsfrist wird erst durch eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Gang gesetzt. „Bei vielen Banken waren besonders die in den Jahren 2002 bis 2008 verwendeten Widerrufsbelehrungen fehlerhaft. In diesen Fällen kann das Immobiliendarlehen immer noch widerrufen werden“, so Fachanwalt Staudenmayer.

Für den Kreditnehmer ist der Widerruf auch wesentlich günstiger als die Kündigung des Darlehens, da dann keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.