Der offene Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI-Fonds darf nicht mehr mit der Risikoeinstufung 2 (niedrig) oder 3 (mittelniedrig) werben.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat am 21.02.2025 ein bereits zuvor ergangenes Versäumnisurteil bestätigt, und somit der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg (VZBW) Recht gegeben.
Diese Entscheidung könnte als Grundsatzentscheidung weit über den Einzelfall hinauswirken, denn die offenen Publikums-Immobilien-Fonds wurden weitgehend als „sicher“ beworben, weshalb auch 123 Mrd. € in dieser Anlageform angelegt sind.
Berichterstattung zu offenen Immobilienfonds
In jüngster Zeit hat Finanztest in einem Beitrag am 08.08.2024 getitelt „Jetzt noch in offene Immobilienfonds investieren?“ und www.finanzwende.de am 16.01.2025 „Offene Immobilienfonds: die Sicherheitsillusion“.
Auch in anderen Medien wurde auf die versteckten Risiken und Ungereimtheiten bei offenen Immobilienfonds hingewiesen.
Von „attraktiven Ertragsmöglichkeiten bei geringem Risiko“ kann bei offenen Immobilienfonds auf diesem Hintergrund keine Rede mehr sein. Insbesondere eignen sie sich nicht für eine konservative Geldanlage.
Wertentwicklung und Bewertung von offenen Immobilienfonds
Dies hat sich auch bei einigen offenen Immobilienfonds in der Kursentwicklung gezeigt. So verlor der Fonds UniImmo: Wohnen ZBI im Sommer 2024 plötzlich fast 17% an Wert. Der Fonds Leading Cities Invest von KanAm erlitt innerhalb von 13 Monaten bis Dezember 2024 sogar 24% Wertverlust.
Im Unterschied zu Aktien-Investmentfonds bestimmt sich der Anteilspreis bei einem offenen Immobilienfonds im Wesentlichen aufgrund der Bewertungen der in dem Fonds enthaltenen Immobilien durch Gutachter. Da diese Gutachter durch die Fondsanbieter beauftragt werden, besteht wegen der bestehenden Interessenkollision die Gefahr von Gefälligkeitsgutachten, denn ein Gutachter hat ein natürliches Interesse an Folgeaufträgen.
Rechenschaftsberichte und Realitäten
Der unabhängige Anlageexperte Stefan Loipfinger hat nach Analyse der Rechenschaftsberichte der offenen Immobilienfonds festgestellt, dass deren Anbieter die Anlageerfolge mithilfe von Bewertungsergebnissen geschönt haben. So behaupten die Anbieter in ihren Rechenschaftsberichten für den Zeitraum Oktober 2021 bis März 2024 Wertanstiege, obwohl im gleichen Zeitraum die Immobilienpreise am Markt stark gesunden waren. Loipfinger zieht zum Vergleich die einschlägigen Statistikreihen der Deutschen Bundesbank und der Europäischen Zentralbank heran.
Finanzwende e.V. schlussfolgert daher:
„Gemessen an den Marktpreisen für Immobilien können Anbieter*innen ihre oft konservative Kundschaft mit niedrigen Risikokennzahlen jedoch in falscher Sicherheit wiegen – und Vertriebsleuten ein gutes Verkaufsargument liefern. Die Sicherheitsillusion ist perfekt.“.
Entscheidung des Landgericht Nürnberg-Fürth 4 HK O 5879/24
Auf diesem Hintergrund gewinnt die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth eine gewaltige Brisanz. Das Gericht entschied ohne mündliche Verhandlung:
„Die Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes…, zu unterlassen, gegenüber Verbrauchern für einen von der Beklagten aufgelegten Immobilienfonds in Form eines sogenannten PRIIP ein Basisinformationsblatt zu verwenden, in dem die Beklagte zum Risikoindikator das Risiko in Bezug auf das PRIIP „UniImmo: Wohnen ZBI“ mit „2“ (niedrige Risikoklasse) bewertet, wie geschehen… oder mit „3“ (mittelniedrige Risikoklasse) bewertet, wie geschehen. …“
Es wird davon ausgegangen, dass die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe / Union Investment Berufung beim OLG Nürnberg einlegen wird, sodass die weitere rechtliche Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten bleibt.
Vom LG Nürnberg-Fürth war nicht über die zutreffende Risikoeinstufung zu befinden. Nach dem Klagetenor dürfen aber die bisher verwendeten Risikoeinstufungen nicht mehr angegeben werden.
Die VZBW sieht einen Risikoindikator von 6 als korrekt an. Zur Begründung wird unter anderem darauf verwiesen, dass die gutachterliche Wertermittlung offener Immobilienfonds nur vierteljährlich erfolgt. Für eine Risikoeinstufung von 2 wäre nach der gesetzlichen Regelung erforderlich, dass die Werte mindestens monatlich ermittelt werden, wenn es keine geeignete Benchmark und keinen geeigneten Stellvertreter gibt, deren Preise mindestens monatlich ermittelt werden.
Wurde anleger- und anlagegerecht beraten und wie können Anleger reagieren?
Es ist zu prüfen, ob Anlageberatungen auf diesem Hintergrund anleger- und anlagegerecht erfolgt sind, da sie sich ja in der Regel auf die umfänglichen Prospekte gestützt haben.
Anleger, die jetzt reagieren wollen, müssen bedenken, dass eine Kündigungsfrist von mindestens zwei Jahren einzuhalten ist, und mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden muss. Da die Zahl der Kündigungen nirgends statistisch erfasst wird -auch nicht bei der BaFin- hat die Stiftung Warentest die Anbieter von 22 Fonds nach ihren flüssigen Mitteln gefragt, und nur von 13 Fonds Antworten erhalten: man habe 7-30% Liquidität.
In dem Beitrag vom August 2024 gibt Finanztest Tipps, wie betroffene Anleger reagieren können, in dem Beitrag https://www.test.de/untersuchung-offene-immobilienfonds-6196243-0/ befindet die Finanzzeitschrift der Stiftung Warentest: „Für die mauen Renditen müssen Kunden zu hohe Risiken hinnehmen“ (bei 19 Fonds im Check).
Rechtsanwalt Michael Staudenmayer
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